Achtergrondinformatie

Bestemmingsplan

Een bestemmingsplan zegt vooral welk gebruik er op een perceel is toegestaan en welke bouwvoorschriften hiervoor gelden. 

Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart (de verbeelding) en voorschriften. De plankaart is een kaart van (een deel van) de gemeente waarop per perceel precies staat aangegeven wat voor bestemming hier geldt. In de voorschriften worden de “spelregels” voor elke bestemming gegeven. Er wordt hierin per bestemming uitgelegd welk gebruik (bijvoorbeeld wonen, kantoren, detailhandel of industrie) precies is toegestaan en wat de bouwvoorschriften zijn (wat, waar, hoe groot en hoe hoog er gebouwd mag worden etc.).

Een perceel kan ook meerdere bestemmingen hebben, waardoor het een heel gepuzzel wordt om precies te achterhalen wat nu wel en wat niet is toegestaan.

Als een bouwplan of een bepaald gebruik volgens het bestemmingsplan niet (helemaal) is toegestaan, dan kan de gemeente toch een omgevingsvergunning verlenen als zij van mening is dat het ruimtelijk aanvaardbaar is. De gemeente kan ook een nieuw bestemmingsplan maken, waarbij de bestemmingsmogelijkheden van een perceel gaan afwijken van de mogelijkheden in het verleden. De gemeente moet dit dan goed motiveren, wat in de praktijk nogal eens fout gaat.

Als de gemeente in uw omgeving iets wil gaan toestaan (vergunnen) wat op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan, of als de gemeente het bestemmingsplan wilt gaan wijzigen en u het hiermee niet eens bent, dan zal de gemeente in haar (voorgenomen) besluit precies aangeven wanneer en binnen welke termijn u kunt protesteren. Laat u deze kans voorbij gaan, dan verspeelt u uw rechten.

Omgevingsvergunning (bouwen)

Om te mogen (ver)bouwen heeft u in beginsel een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” nodig, die u digitaal (via de zogenaamde O.L.O.-site) of bij de gemeente zélf kunt aanvragen. Vroeger heette dit nog gewoon een “bouwvergunning”. Sommige bouwplannen mag u echter ook zonder vergunning realiseren.

In de wet staat precies in welke gevallen er wel of niet een omgevingsvergunning (bouwen) nodig is. Daar is ook te vinden aan welke criteria een aanvraag voor een omgevingsvergunning (bouwen) moet worden getoetst. Het lijkt wellicht makkelijk om te beoordelen of de gemeente dit goed doet, maar helaas is de betreffende regelgeving toch vaak zo ingewikkeld en uitgebreid dat het verstandig is om hierbij de hulp van een deskundige jurist in te schakelen.

Hij kan u helpen als u zelf (bouw)plannen heeft, maar hij kan u ook helpen als er in uw omgeving een vergunning wordt verleend waar u het niet mee eens bent. Hou er in dat laatste geval rekening mee dat de gemeente precies aangeeft wanneer en binnen welke termijn u kunt protesteren. Laat u deze kans voorbij gaan, dan verspeelt u uw rechten.



Andere omgevingsvergunningen

Om een bouwplan of project te realiseren zijn er vaak meerdere omgevingsvergunningen nodig. Afgezien van een vergunning om te mogen bouwen en een vergunning om af te mogen wijken van een bestemmingsplan, spelen daarnaast mogelijk nog een monumentenvergunning, een sloopvergunning, een aanlegvergunning, een in- en uitritvergunning, een kapvergunning enzovoorts.

Elke vergunning kent zijn eigen toetsingscriteria en spelregels, waardoor u gemakkelijk het overzicht verliest. Sommige omgevingsvergunningen moeten tegelijk aangevraagd worden maar soms hoeft dit niet en kan het zelfs verstandig zijn om niet alle vergunningen in één keer aan te vragen.

Een deskundig jurist kan u helpen met het aanvragen van een omgevingsvergunning, maar hij kan u ook helpen als er in uw omgeving een vergunning wordt verleend waar u het niet mee eens bent. Hou er in dat laatste geval rekening mee dat de gemeente precies aangeeft wanneer en binnen welke termijn u kunt protesteren. Laat u deze kans voorbij gaan, dan verspeelt u uw rechten.

 

Handhaving

Er wordt over handhaving gesproken als de gemeente (of een andere overheidsinstelling) tegen een illegale situatie optreedt.

Er zijn tal van overtredingen waar de gemeente handhavend tegen kan optreden, bijvoorbeeld als er iemand aan het bouwen is zonder dat de gemeente hiervoor een vergunning heeft verleend of als iemand zijn perceel gebruikt op een manier die volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan.

In veel gevallen zal de gemeente besluiten om de overtreder een zogenaamde “last onder dwangsom” op te leggen. Dit betekent dat de overtreder een bepaalde termijn krijgt om de illegale situatie zelf te beëindigen. Doet de overtreder dit niet binnen de gegeven termijn, dan moet hij één of meerdere geldbedragen betalen.

De wet stelt wel een aantal spelregels waaraan de gemeente zich bij handhavend optreden moet houden.

Een deskundig jurist kan u helpen als de gemeente handhavend tegen u wilt optreden. Hou er dan wel rekening mee dat u moet protesteren binnen de (wettelijke) termijn die u hiervoor van de gemeente krijgt. Doet u dit niet, dan verspeelt u uw rechten.

Hij kan u ook helpen als er sprake is van een illegale situatie in uw omgeving en u wilt dat de gemeente hier iets tegen doet. In dat geval kunt u de gemeente namelijk om handhaving vragen en in sommige gevallen zelfs tot handhaving verplichten.

Rechtsbescherming: zienswijzen, bezwaar, beroep en voorlopige voorziening

Een gemeente kan alleen rechten en plichten in het leven roepen door een schriftelijk besluit te nemen.

Als u bijvoorbeeld een vergunning krijgt van de gemeente (of als deze geweigerd wordt) of als u door de gemeente verplicht wordt om een einde te maken aan een illegale situatie, dan gebeurt dit door een schriftelijk besluit van de gemeente.

De gemeente zal dit schriftelijke besluit bekend moeten maken (vaak door toezending per post of door een bekendmaking in een krant of op de gemeentelijke website).

Zodra dat gebeurt, kunnen belanghebbenden hiertegen binnen een bepaalde termijn (meestal 6 weken) bezwaar maken (protesteren). Naar aanleiding hiervan zal de gemeente zijn besluit heroverwegen en in een nieuw besluit (de zogenaamde "beslissing op bezwaar") gemotiveerd moeten ingaan op de ingediende bezwaren.

In sommige gevallen moet de gemeente eerst een ontwerp maken van een besluit dat zij wil gaan nemen. Het ontwerp van dit besluit moet bekend worden gemaakt en zodra dat gebeurt kunnen belanghebbenden binnen een bepaalde termijn (meestal 6 weken) een zienswijze indienen. Dit is een reactie op het voorgenomen besluit. De gemeente zal gemotiveerd moeten ingaan op de ingediende zienswijze op het moment dat zij het definitieve besluit neemt.

Het kan gebeuren dat de gemeente het uiteindelijke besluit wijzigt ten gevolge van een ingediend bezwaarschrift of een ingediende zienswijze, maar dat is lang niet altijd het geval.

Als de gemeente ondanks uw bezwaar of zienswijze toch een besluit neemt waar u het niet mee eens bent, dan kunt u in beroep gaan bij de rechter.

Heeft u geen bezwaar gemaakt of geen zienswijze ingediend, dan heeft u uw rechten verspeeld. U kunt dan niet meer naar de rechter om uw gelijk te halen.

De meeste mensen zullen nooit of slechts eenmaal in hun leven te maken krijgen met een rechter. De drempel om naar een rechter te stappen is daarom hoog. Dat is geheel onterecht omdat de bestuursrechter een relatief informele rechter is.

Daarnaast hoeft een procedure bij de rechter u geen vermogen te kosten. Als u een procedure begint bij de rechter tegen een gemeente dan zal de rechtbank u € 165 (tarief 2014) aan griffiegeld in rekening brengen (voor bedrijven is dit € 328). U hoeft er ook niet bang voor te zijn dat u de proceskosten van de gemeente zult moeten betalen als u de procedure verliest (zoals in een civiele procedure vaak wel het geval is). Krijgt u gelijk van de rechter, dan zal de gemeente u wel in de meeste gevallen het door u betaalde griffiegeld moeten vergoeden. Als u daarnaast de hulp heeft ingeschakeld van een professioneel jurist, zal de gemeente u in de meeste gevallen ook hiervoor een wettelijk bepaald bedrag moeten vergoeden.

Als u een bezwaarschrift heeft ingediend bij de gemeente of als u een beroepschrift heeft ingediend bij de rechter, betekent dat niet dat het besluit waar u het niet mee eens bent, niet in werking treedt. Anders gezegd, uw buurman mag bijvoorbeeld toch gewoon gebruik maken van zijn bouwvergunning en beginnen met het realiseren van zijn bouwplan. Omdat dit tot ongewenste situaties kan leiden, kunt u de rechter vragen om een voorlopige voorziening te treffen. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat de rechter uw buurman verbiedt om gebruik te maken van zijn vergunning totdat de gemeente een beslissing op uw bezwaar heeft genomen of totdat de rechter een definitief oordeel heeft gegeven over het ingediende beroepschrift.

Een deskundige jurist kan u helpen met het opstellen van een zienswijze, bezwaar- of beroepschrift of een verzoek om een voorlopige voorziening. Hij kan ook inschatten of uw zaak kans van slagen heeft.